La puissance d’un triple avantage fiscal
Le Jeanbrun + est un principe d’investissement qui fusionne les avantages du dispositif du Statut du bailleur privé, Dispositif Jeanbrun (instauré en 2026), et les avantages d’investir dans un Logement Locatif Intermédiaire (LLI, accessible aux particuliers depuis début 2025).
La législation prévoit un cadre de compatibilité entre ces deux dispositifs, ce qui permet de profiter d’un investissement locatif qui présente un triple avantage fiscal très performant.
Cette nouvelle façon d’investir remplace et fait mieux que les dispositifs Pinel et Pinel + qui ont pris fin en 2024. En investissant en Jeanbrun + vous participez à réduire la crise du logement et vous favorisez la mise en marché de logements abordables avec des loyers intermédiaires dans les villes et quartiers où la demande est très soutenue.
Le nouveau dispositif Jeanbrun permet à l'investisseur de pratiquer un amortissement sur la valeur du bien hors foncier qui est plafonné à 8 000 €.
L'objectif de l'investisseur est de produire un maximum de déficit foncier pour maximiser la déduction des revenus et la baisse de l'impôt sur le revenu.
Par l'intermédiaire de l'amortissement, le dispositif crée une déduction imputable sur le revenu global. Elle permet à l'investisseur qui a acquis un bien à des fins de location, de profiter d'une déduction sur le revenu calculée en fonction de l'amortissement du bien immobilier. Cette déduction se traduit par une baisse concrète de l'impôt sur le revenu pendant toute la durée de détention.
En investissant dans un logement LLI, vous investissez en tant que personne morale via une SCI. Ce statut de personne morale vous permet de bénéficier d'une créance d'impôt sur les sociétés équivalente à 20 ans de taxe foncière sur le bien acquis. Cette taxe foncière est intégralement remboursée chaque année.
Cela représente une économie très significative sur la durée de détention (jusqu'à 20 ans maximum).
Exemple : Sur un T2 en zone A de 48 m², la taxe foncière annuelle est d'environ 1 300 €. Sur 20 ans, l'économie représente a minima 26 000 €.
La TVA qui s'applique pour un logement neuf LLI est de seulement 10 %. C'est un gain immédiat qui vous permet d'acquérir un bien 10 % moins cher que le prix qui se pratique réellement sur le marché.
Exemple : Un T2 prix marché 224 000 € → Prix en LLI : 205 000 €, soit 19 000 € d'économie dès l'acte notarié.
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Investir via une personne morale : SCI à l’IR
Investir dans un logement LLI situé en zone A, Abis et B1
Détention et engagement de location du bien pendant une période de 16 ans révolus minimum
Respecter les plafonds de loyer du Logement Locatif Intermédiaire
Respecter les plafonds de ressources pour le locataire
Ne pas louer le bien à la famille ni aux actionnaires de la SCI
Pour résumer : Un triple avantage fiscal qui génère une économie d’impôt et taxes très importante sur une durée minimale de détention/location de 16 ans révolus. Cette durée imposée correspond d’ailleurs à la durée moyenne de détention constatée pour les biens immobiliers destinés à la location.
Le Jeanbrun + nécessite d’investir via une personne morale. Avec l’accompagnement GreenCity Immobilier et notre parcours digital, cette condition est très facile à satisfaire et la constitution et l’enregistrement de la SCI se font rapidement avec votre conseiller.
Prix marché : 220 000 € → 201 000 € (TVA 10 %)
Financement : Apport 8 000 € - Prêt 25 ans de 193 000 €
Loyer : 700 €/mois
Créance taxe foncière : 1 050 €/an
Effort d'épargne : 310 €/mois
Gain d'impôt sur le revenu sur 20 ans
33 900 €
Gain fiscal global sur 20 ans
78 900 €
⊕ Détail de l'investissement : Foyer fiscal composé de 2 adultes et 1 enfant à charge (2,5 parts) avec un TMI de 30 %.
Montant du financement de 192 000 €. Prêt sur 25 ans au taux de 3,5 % + 2 € par tranches de 10 000 € pour l'ADI.
Revalorisation de la taxe foncière sur la base de +1,5 % par an à partir de 2029. Revalorisation du bien sur la base de 1 % par an.
Appartement T2 situé en zone A (éligible LLI). Acquisition en 2026 et livraison fin 2027. Loyer 2028 : 700 € avec parking.
Le Jeanbrun + se positionne comme une alternative performante à la fin des dispositifs Pinel / Pinel + et une option sérieuse face au LMNP. Voici les 3 profils pour qui cette solution sera la plus intéressante :
L'investisseur "Défiscalisation" : Si vous avez une tranche d'imposition élevée (30 % et plus), ce statut est performant. Contrairement au Pinel qui offrait une réduction d'impôt plafonnée, le mécanisme de l'amortissement permet de générer des revenus locatifs quasi nets d'impôts pendant plus de 20 ans. La sortie (Revente) est seulement possible après 16 ans révolus.
L'investisseur "Long Terme" : Avec la possibilité d'amortir sur une durée longue (plus de 20 ans), ce statut s'adresse à ceux qui veulent se constituer un patrimoine pérenne pour la retraite, sans objectif de revente rapide.
Le gestionnaire "Tranquille" : Si vous souhaitez investir dans le neuf (VEFA) pour éviter les travaux, et que la gestion des équipements d'un meublé (LMNP) vous pèse, cette solution offre la simplicité de la location nue avec la puissance fiscale du LMNP et des avantages complémentaires.
Quelle différence avec le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ?
La différence majeure réside dans le type de bail. Le LMNP concerne uniquement la location meublée (avec amortissement comptable), tandis que le nouveau statut de bailleur privé jumelé au LLI permet d’appliquer le principe de l’amortissement à la location nue (logement vide), ce qui était jusqu’alors impossible pour les particuliers.
Le Jeanbrun + concerne-t-il que le neuf (VEFA) ?
Oui, le dispositif couplé cible la relance de la construction neuve dans les zones très tendues et vise à mettre à disposition des logements avec des loyers abordables, d’où le nom de Logement Locatif Intermédiaire.
Peut-on choisir ses locataires librement ?
Oui, mais sous conditions. Le Jeanbrun + respecte les plafonds de ressources et de loyer du Logement Locatif Intermédiaire (LLI), visant ainsi les classes moyennes qui ont des difficultés à se loger en zone tendue.
Quand ce nouveau dispositif s’applique-t-il ?
Le dispositif Jeanbrun s’applique depuis le lendemain de la publication de la loi de finances pour 2026. Le LLI est disponible pour le particulier depuis début 2025. Le dispositif Jeanbrun et Jeanbrun + sont actifs pour le moment jusqu’au 31 décembre 2028. C’est l’acte de vente notarié qui est pris en compte, peu importe la date de signature d’un avant-contrat (contrat de réservation par exemple).
Quels sont les logements éligibles ?
Sont éligibles les logements situés en France dans un bâtiment d’habitation collectif situés en zones LLI : A, Abis, B1. Les biens doivent être acquis neufs (y compris les logements en stock ou en l’état futur d’achèvement, VEFA) du moment qu’ils sont classifiés LLI.
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