Demandé par les professionnels de l'immobilier afin de relancer le marché du logement neuf et d'offrir plus de logements à la location le projet de loi de finance 2026 crée un statut du bailleur privé. Ce projet porté par le ministre du logement Vincent Jeanbrun et le gouvernement a été adopté avec la loi de Finances 2026 et est applicable sur l’ensemble du territoire national jusqu’au 31 décembre 2028.
Le dispositif Jeanbrun permet aux particuliers d'investir dans l'immobilier locatif tout en bénéficiant d'avantages fiscaux, notamment via la possibilité d'amortir dans la durée un bien mis en location nu. Ce nouveau dispositif qui remplace en quelque sorte le dispositif Pinel qui a pris fin en 2024, participe à réduire la crise du logement et permet de mettre sur le marché des logements avec des loyers abordables dans les villes et quartier où la demande est très soutenue.
Il s'agit d'un propriétaire non-professionnel (Personne physique ou SCI familiale) qui choisit d'investir dans un bien immobilier destiné à la location d'un logement nu.
Le propriétaire investisseur perçoit des loyers qui grâce au principe du déficit foncier ne seront pas soumis à l'impôt sur les revenus fonciers. Cet investissement lui procure ainsi un complément de revenu tout en se constituant sur le long terme un patrimoine immobilier.
Ce nouveau dispositif Jeanbrun permet, par l'intermédiaire de l'amortissement, de créer une déduction imputable sur le revenu global.
L'investisseur qui a acquis un bien à des fins de location profite d'une déduction sur le revenu calculée en fonction de l'amortissement du bien immobilier.
Cette déduction se traduit par une baisse concrète de l'impôt sur le revenu pendant toute la durée de détention.
Le nouveau dispositif Jeanbrun permet à l'investisseur de pratiquer un amortissement sur la valeur du bien hors foncier qui est plafonné à 8 000 €.
pris en compte pour le calcul de l'amortissement
*hors frais de notairePour les logements destinés à la location intermédiaire
Imputable sur le revenu global de l'investisseur
L'objectif pour l'investisseur est de produire un maximum de déficit foncier pour maximiser la déduction des revenus et la baisse de l'impôt sur le revenu.
La règle du déficit foncier permet de déduire des revenus fonciers :
L'optimisation consiste à produire un déficit foncier qui, cumulé à l'amortissement, s'approche du maximum autorisé.
Pour bénéficier du statut, les propriétaires bailleurs devront respecter les engagements suivants :
Détention et location de 9 ans minimum à titre de résidence principale (l’amortissement peut se poursuivre pendant toute la durée de location).
Plafonnement des loyers : il faut appliquer les loyers intermédiaires (idem LLI/ PINEL)
Respecter les plafonds de ressources pour le locataire (idem LLI/ PINEL)
Pas de location à un membre de la famille
Financement : Apport 8 000 € — Prêt 25 ans de 220 000 €
Loyer : 700 €/mois
Effort d'épargne : 470 €/mois
Gain d'impôt sur 20 ans de détention
36 960 €
⊕ Détail de l'investissement : Foyer fiscal composé de 2 adultes et 1 enfant à charge (2,5 parts) avec un TMI de 30 %.
Montant du financement de 220 000 €. Prêt sur 25 ans au taux de 3,5 % + 2 € par tranches de 10 000 € pour l'ADI.
Revalorisation de la taxe foncière sur la base de +1,5 % par an à partir de 2029. Revalorisation du bien sur la base de 1 % par an.
Appartement T2 situé en zone A. Acquisition en 2026 et livraison fin 2027. Loyer 2028 : 700 € avec parking.
Le statut du bailleur privé se positionne comme une alternative crédible à la fin du dispositif Pinel et une option sérieuse face au LMNP. Voici les 3 profils pour qui ce statut sera le plus intéressant :
L'investisseur "Défiscalisation" : Si vous avez une tranche d'imposition élevée (30% et plus), ce statut est performant. Contrairement au Pinel qui offrait une réduction d'impôt plafonnée, le mécanisme de l'amortissement permet de générer des revenus locatifs quasi nets d'impôts pendant plus de 20 ans. La sortie (Revente) est toutefois possible après 9 ans.
L'investisseur "Long Terme" : Avec la possibilité d'amortir sur une durée longue (Plus de 20 ans) ce statut s'adresse à ceux qui veulent se constituer un patrimoine pérenne pour la retraite, sans objectif de revente rapide.
Le gestionnaire "Tranquille" : Si vous souhaitez investir dans le neuf (VEFA) pour éviter les travaux, et que la gestion des équipements d'un meublé (LMNP) vous pèse, ce statut offre la simplicité de la location nue avec la puissance fiscale du LMNP.
Quelle différence avec le statut LMNP ?
La différence majeure réside dans le type de bail. Le LMNP concerne uniquement la location meublée (avec amortissement comptable), tandis que le nouveau statut de bailleur privé permet d'appliquer le principe de l'amortissement à la location nue (logement vide), ce qui était jusqu'alors impossible pour les particuliers.
Ce statut ne concerne-t-il que le neuf (VEFA) ?
Principalement, oui. Le dispositif cible la relance de la construction neuve. Toutefois, le texte prévoit une ouverture aux logements anciens, à condition qu'ils fassent l'objet de travaux de rénovation (notamment énergétique) assimilables à du neuf.
Peut-on choisir ses locataires librement ?
Oui, mais sous conditions. Le statut de bailleur privé devrait s'aligner sur les plafonds de ressources et de loyer du Logement Locatif Intermédiaire (LLI), visant ainsi les classes moyennes qui ont des difficultés à se loger en zone tendue.
Quand ce nouveau dispositif s'appliquera-t-il ?
Le dispositif s'appliquera le lendemain de la publication de la loi de finances pour 2026. Il est prévu pour le moment jusqu'au 31 décembre 2028. C'est l'acte de vente notarié qui est pris en compte, peu importe la date de signature d'un avant-contrat (contrat de réservation par exemple).
Quels sont les logements éligibles ?
Sont éligibles les logements situés en France dans un bâtiment d'habitation collectif : biens acquis neufs (y compris en VEFA), et biens rénovés à neuf ou faisant l'objet de travaux de réhabilitation lourde.
Existe-t-il des taux d’amortissements supérieurs ?
Oui mais dans ce cas les plafonds de loyers à respecter sont social ou très social :
- 4,5% pour les loyers social
- 5,5% pour les loyers très social
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